Immobilier ancien avec travaux, dispositif Pinel dans le neuf, location meublée, Monument historique… Les dispositifs qui permettent d’alléger vos impôts en investissant dans la pierre ne manquent pas.

Investir dans la pierre tout en réduisant votre impôt sur le revenu, c’est possible ! Car nombreux dispositifs fiscaux encouragent la construction neuve et la rénovation de biens anciens : loi Pinel, loi Malraux, loi Duflot, loi Scellier, loi Censi-Bouvard… Encore faut-il choisir un investissement immobilier adapté à votre situation personnelle et éviter les inévitables pièges de la défiscalisation.

Le Revenu passe en revue les principaux avantages fiscaux auxquels peuvent prétendre les contribuables et vous conseille pour optimiser vos réductions d’impôts tout en vous constituant un patrimoine en devenant propriétaire de plusieurs logements loués nus ou en meublés.

Immobilier ancien avec travaux

• Avantage fiscal : déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros.

• Réduction d’impôt maximale : 4.815 euros (taux d’imposition de 45%).

• Note du Revenu : 8/10.

Réaliser des travaux dans un appartement est une technique efficace pour réduire son impôt sur le revenu. Les travaux engagés se déduisent sans limite sur les loyers perçus. Le revenu imposable est ainsi allégé.
Les travaux peuvent provoquer un déficit foncier déductible du revenu global dans la limite 10.700 euros. La baisse d’impôt est d’autant plus importante que le taux d’imposition du contribuable est élevé. Intérêt supplémentaire : l’avantage fiscal n’est pas pris en compte pour le plafonnement des niches fiscales.
Ainsi, vous ne diminuez pas les crédits ou réductions d’impôt dont vous bénéficiez par ailleurs (investissement Pinel, aide à domicile, souscriptions de FIP ou de FCPI…).

Tous les travaux ne sont pas déductibles. Il est donc primordial de vérifier avant de vous lancer, si les travaux envisagés vous font faire des économies. Les travaux d’entretien et d’amélioration sont généralement déductibles.
En revanche, les dépenses de construction et de reconstruction ne sont jamais éligibles. Cet investissement présente peu de contraintes en dehors du risque lié à l’investissement locatif.

Attention : si vous avez constaté un déficit foncier, veillez à maintenir le bien en location pendant trois ans après la constatation du déficit. Et n’oubliez pas que la déductibilité des travaux n’est pas compatible avec le régime micro-foncier. C’est l’un ou l’autre.

Immobilier neuf Pinel

• Avantage fiscal : 12% du prix d’achat pour un engagement de location de six ans, 18% pour neuf ans, 21% pour neuf ans.

• Réduction d’impôt maximale : 6.000 euros par an (pendant neuf ans).

• Note du Revenu : 7,5/10.

Le dispositif Pinel s’adresse aux personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le neuf pour le louer comme résidence principale non meublée.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix du bien dans la limite de 300.000 euros et de 5.500 euros le mètre carré : 12% pour un engagement de location de six ans, 18% pour neuf ans, 21% pour neuf ans.
L’avantage fiscal est intéressant, mais un bien neuf est toujours plus cher qu’un bien ancien. Il faut veiller à ne pas acheter l’avantage fiscal. Investir en Pinel, c’est accepter plusieurs contraintes.

La durée d’engagement de location conditionne le taux de réduction d’impôt. Il est impératif de respecter cet engagement pour éviter la reprise de l’avantage fiscal par l’administration fiscale. La location est, elle-même, très encadrée. Les loyers pratiqués ne doivent pas excéder certains seuils, variables selon le lieu de situation du bien (zone A, A bis, B1 ou B2).

Et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certaines limites, ce qui réduit l’intérêt de certaines villes. Financer son acquisition à crédit est une excellente technique pour réduire la pression fiscale. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers. Ils viennent ainsi diminuer la base imposable et alléger votre imposition. L’emplacement, la qualité du constructeur sont à prendre en compte.

Et surtout, avant d’investir, informez-vous sur l’état du marché locatif. Faute de locataire, vous pourriez être obligé de rembourser à l’administration fiscale la réduction d’impôt.

Location meublée

• Avantage fiscal : abattement de 50% sur vos recettes ou amortissement du bien (hors terrain) et les meubles

• Réduction d’impôt maximale : possibilité de ne pas être imposé sur les revenus tirés de la location meublée pendant une dizaine d’année.

• Note du Revenu : 9/10.
En dépit des contraintes découlant de la loi Alur, la location meublée bénéficie toujours d’une fiscalité attractive. De fait, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers (comme pour les locations nues).

Jusqu’à un seuil de 70.000 euros de recettes annuelles, le régime du micro-BIC est applicable, avec des obligations déclaratives allégées. Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué au titre des frais (contre 30% dans le cadre du micro-foncier). En d’autres termes, le micro-BIC convient bien à ceux dont les charges n’excèdent pas 50% des recettes.

Si vous avez recours à l’emprunt, le régime du bénéfice réel est plus attractif. Car le revenu net imposable est déterminé en déduisant les frais et charges supportés, comme les intérêts d’emprunt (sans parler des possibilités d’amortissement). Si ces derniers sont supérieurs aux loyers perçus, un déficit sera constaté (et reportable) et les revenus ne seront pas imposables.

Monuments historiques

• Avantage fiscal : déficit foncier imputable sur vos revenus (salaires, pensions. etc) sans limitation.

• Réduction d’impôt maximale : en fonction de votre taux marginal d’imposition.

• Note du Revenu : 6/10.
Si vous achetez un bien dans un immeuble classé Monument historique pour le louer, la totalité des charges et des travaux de restaurations est déductible de vos revenus fonciers puis imputable sur votre revenu global sans limitation (lien vers PC Monuments Historiques). L’économie d’impôt dépend de votre taux d’imposition et de l’importance des travaux. En contrepartie, vous devez louer le bien pendant au moins 15 ans.

Rénovation Malraux

• Avantage fiscal : réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux selon la zone géographique.

• Réduction d’impôt maximale : 22.000 euros (ou 30.000 euros en secteur sauvegardé).

• Note du Revenu : 6/10.

L’immobilier Malraux s’adresse aux contribuables les plus lourdement taxés. La réduction d’impôt est élevée et elle échappe au plafonnement des niches fiscales. En contrepartie, le bien doit être loué pendant neuf ans.

Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière, il n’est pas nécessaire d’attendre la mise en location du bien pour bénéficier de la réduction d’impôt. L’économie d’impôt s’applique dès le début des travaux sur la base des travaux payés durant l’année.

Les prix sont souvent élevés à l’achat, mais peuvent dans une certaine mesure se justifier. La rénovation Malraux ne se limite pas aux parties privatives et inclut les parties communes. Les biens sont généralement bien situés, dans des centres historiques.

Veillez à choisir une ville offrant un bon rendement locatif, sauf si, au terme des neuf années, vous reprenez le bien pour votre usage personnel.

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